IZMENA „IZMENE I DOPUNE PLANA GENERALNE REGULACIJE ZA TURISTIČKO MESTO DIVČIBARE“ – Nacrt –

Granica građevinskog područja se poklapa sa granicom Plana i ovom izmenom se ne
menja. Površina građevinskog područja i površina planskog obuhvata je 573 ha 64 a. U
skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji, građevinsko područje obuhvata uređeni i
izgrađeni deo turističkog centra Divčibare, kao i neizgrađeni deo predviđen za zaštitu,
uređenje ili izgradnju.
I.3.2. Postojeća namena prostora i stanje izgrađenosti
Kao postojeća namena površina zemljišta uzima se namena data Planom generalne
regulacije iz 2008. godine, u delu u kojem je realizovana. Najznačajnije razlike su započeta
i nedovršena izgradnja na lokaciji „Kneževe kolibe“ (prethodno planirana namena
„pretežno komercijalna turistička usluga hotelskog tipa ,A’“), nerealizovano konkursno
rešenje sa jezerom u centru Divčibara i nerealizovani segmenti skijališta. Ovim
izmenama i dopunama Plana preispitane su postojeće i planirane namene, u cilju
prilagođavanja trenutnim potrebama i mogućnostima razvoja.
Površina izgrađenog zemljišta je oko 124 ha, što iznosi oko 22% od ukupnog
zemljišta u obuhvatu ovog plana.
Od ukupno izgrađenog zemljišta oko 90 ha ili 73% spada u površine ostale (ne
javne) namene, i to:
– hoteli i odmarališta;
– kuće za odmor-vikendice, vile i apartmani;
– kamp;
– centralni komercijalno-turistički sadržaji (trgovina, ugostiteljstvo);
– sportske površine i objekti; i
– duhovni centar (pravoslavna crkva i parohijski dom).
Po broju i površini na kojoj se prostiru, kuće za odmor su najzastupljeniji tip
objekata na Divčibarama. One zauzimaju oko 76 ha, što je oko 61% ukupno izgrađenog
zemljišta, odnosno preko 13% ukupnog obuhvata Plana.
Postojeći objekti za smeštaj turista, uključujući kuće za odmor, imaju ukupan
kapacitet od oko 6150 ležaja. Veliki broj objekata (posebno kuća za odmor) je zapušten,
nedovoljno iskorišćen ili u potpunosti van upotrebe. Objekti nemaju odgovarajuću
kategorizaciju, a struktura ponude stacionarnog turizma je veoma nepovoljna, jer je najveći
potencijal stacionarnih usluga u kućama za odmor.
U Strategiji razvoja turizma Republike Srbije turistički centar Divčibare je jedan
od ključnih planiranih potencijalnih investicionih projekata (svrstan u grupu „dovršenje
i proširenje/poboljšanje postojećih destinacija“) i ima II kategoriju razvojnog prioriteta
za restruktuiranje i rehabilitaciju. Stoga je potrebno stvoriti planske okvire za dalji
razvoj turističkih stacionarnih i nestacionarnih usluga i povećanje kapaciteta u skladu
sa principima održivog razvoja.
Ostalo izgrađeno zemljište spada u površine javne namene – obrazovanje,
zdravstvo, javne službe i uprava, komunalni objekti.
Ukupna površina javnog zemljišta iznosi oko 191 ha, što iznosi 33% od ukupnog
zemljišta u obuhvatu ovog plana. Ukupna površina javnog izgrađenog zemljišta iznosi oko
34 ha, što iznosi 27% od ukupno izgrađenog zemljišta u obuhvatu ovog plana.
I.4. IZVOD IZ USVOJENOG KONCEPTA PLANA
III KONCEPT PLANSKOG REŠENJA
III.1. CILJEVI UREĐENJA I IZGRADNJE I OSNOVNI PROGRAMSKI ELEMENTI
Osnovni ciljevi uređenja i izgradnje i osnovno programski elementi ovih izmena i dopuna
Plana su u najvećem isti kao i u važećem planu generalne regulacije.
U skladu sa Strategijom razvoja turizma Srbije, Prostornim planom Opštine Valjevo, cilj
organizacije i uređenja prostora jeste revitalizacija i sanacija turističkog centra Divčibare na
turističkoj mapi Srbije, prema potencijalima prirodnih i stvorenih vrednosti i dugoročnim
potrebama ekonomskog i socijalnog razvoja.
6
Ostvarenje tog cilja postići će se:
– sanacijom i aktiviranjem postojećih stvorenih potencijala u smislu podizanja kvaliteta i
raznovrsnosti turističke ponude;
– stimulacijom investiranja u turističke objekte;
– afirmacijom Divčibara kao turističkog centra sa pogodnostima za sve kategorije turista;
– afirmacijom Divčibara kao tradicionalne vazdušne banje bez ekoloških akcidenata;
– snažnom afirmacijom tradicionalnog koncepta vikend turizma, velikom i raznovrsnom
ponudom u svim godišnjim dobima;
– znatno boljom valorizacijom geografsko-saobraćajnog položaja;
– marketinškom prezentacijom turističke ponude;
Strateško pitanje je promena tendencija u dosadašnjem razvoju. Osnovno opredeljenje je
dalje unapređenje i izgradnja turističkog centra, sa preciziranim infrastrukturnim,
suprastrukturnim kapacitetima, pravilima građenja i jasno definisanom ponudom.
Strateški ciljevi su:
– kapacitet turističkog centra srednjeg nivoa;
– zaustavljanje, urbanističkim instrumentima, daljeg širenja vikend zona i zabrana spajanja,
enklava vikend gradnje;
– formiranje zona zabranjene izgradnje;
– stimulisanje izgradnje na atraktivnim lokacijama.
Posebni ciljevi plana su:
– utvrđivanje visokih standarda postojećih i planiranih objekata;
– planiranje i izgradnja javnih, kulturnih, zdravstvenih, komunalnih, rekreativnih i sportskih
sadržaja kao i sadržaja turističkih usluga u funkciji predhodno navedenih visokih
standarda;
– planiranje i izgradnja saobraćajne infrastrukture, sa jasnom funkcionalnom segregacijom
saobraćajne mreže;
– utvrđivanje visokih standarda za zaštitu životne sredine i to u oblasti toplifikacije,
automobilskog saobraćaja, komunalne higijene i zaštite od buke kroz planske instrumente i
mere za svaku pojedinačnu oblast;
– utvrđivanje planskih instrumenata i mera, pravila izgradnje i standarda, oblika i tipa
arhitektonskog oblikovanja, za sanaciju bespravno i neplanski podignutih objekata,
naročito kompleksa vikend naselja.
7
Izmena plana se odnosi na izmenu dela teksta u tekstualnom delu koji se
odnosi na namenu „Sportski kompleksi i objekti“, a koji se nalazi u delu:
– III.1. VRSTA I NAMENA OBJEKATA
– III.4. INDEKS ZAUZETOSTI
i uokviren je crvenom bojom.

III PLANSKI DEO – PRAVILA GRAĐENJA
Pravila građenja koja se propisuju ovim planom važe za ceo obuhvat plana, ili za
određenu pretežnu namenu, kada je to posebno naglašeno. Izgradnja objekata mora da bude
u skladu sa važećim Zakonom o planiranju i izgradnji, pravilima građenja iz ovog plana i
tehničkim propisima.
III.1. VRSTA I NAMENA OBJEKATA
Nije dozvoljena izgradnja ili bilo kakva promena u prostoru, koja bi mogla da
naruši ili ugrozi objekat ili funkciju na susednoj parceli. Nisu dozvoljene namene koje
proizvode nivo buke, aerozagađenja i otpadne materije koje mogu da ugroze druge namene u
neposrednom okruženju.
Zabranjena je izgradnja industrijskih objekata, skladišta industrijske i druge robe,
velikih objekata za uzgoj stoke i živine i drugih objekata koji nepovoljno utiču na vazduh,
vode, zemljište i šume ili izgledom, prekomernom bukom ili na drugi način mogu
narušiti ili uništiti prirodne i ostale vrednosti područja, a posebno lepotu predela,
retke i značajne vrste biljaka i životinja i njihova staništa.
Postojeći objekti koji ne pripadaju planiranoj (ili njoj kompatibilnoj) pretežnoj
nameni se zadržavaju do privođenja zemljišta nameni, s tim što je zabranjena njihova
dogradnja, a dozvoljeni su radovi na tekućem i investicionom održavanju, sanaciji i
energetskoj sanaciji. Rekonstrukcija i adaptacija su dozvoljeni samo u funkciji
prilagođavanja planiranoj nameni.
U skladu sa poglavljem II.1.2.2. „Površine ostalih namena“, u okviru svake pretežne
namene određene ovim planom, moguća je izgradnja i objekata drugih namena kompatibilnih
sa pretežnom, a prema tabeli 5. „Kompatibilnost namena“. Eventualna promena i precizno
definisanje namene utvrđuje se Urbanističkim projektom, s tim da nije dozvoljena
promena namene u celom bloku (deo prostora između javnih površina i/ili površina koje
nisu planirane za izgradnju). U slučaju promene namene neke građevinske parcele u daljoj
razradi urbanističkim projektom, u drugu kompatibilnu namenu (u skladu sa tabelom 5),
važe pravila građenja za onu namenu za koju su restriktivnija (niži indeks zauzetosti,
spratnost objekata…).
Vrsta i namena objekata koji se mogu graditi na površinama javnih namena
definisane su u poglavlju II.1.2.1. „Površine javnih namena“, i poglavljima II.2., II.3., II.4.
Na parcelama koje su planirane za javne namene mogu se podizati samo objekti u
funkciji planiranih namena, ili u skladu sa uslovima datim ovim planom za skijališta. U
javnim objektima dozvoljen je smeštaj isključivo za zaposlene u tim objektima. Na javnim
zelenim i saobraćajnim površinama zabranjena je izgradnja objekata visokogradnje.
Vrsta i namena objekata koji se mogu graditi na površinama ostalih namena
određene su pretežnom namenom.
U namenu centralni komercijalno-turistički sadržaji spadaju: trgovina,
ugostiteljstvo, prateće usluge u oblasti turizma, kultura, zanatstvo (uslužni deo),
poslovne i finansijske usluge i druge uslužne delatnosti. Ovi objekti u prizemlju, prema
javnoj površini, moraju da imaju sadržaje koji su dostupni za javnost, odnosno spoljašnje
korisnike. Na spratovima mogu biti smeštajni kapaciteti.
8
Namene hoteli i odmarališta; hotelsko-apartmanski objekti; vile, apartmani i
pansioni, vikend naselje obuhvataju turistički smeštaj svih tipova, a razlikuju se prema
intenzitetu izgrađenosti i pratećim sadržajima.
Hoteli i odmarališta, su objekti koji pružaju usluge smeštaja, hrane, pića i sl.
Sem smeštaja turista, moguć je smeštaj zaposlenih, kao i dodatni prateći sadržaji za
kulturu, rekreaciju, sport, ugostiteljstvo, trgovinu, uslužno zanatstvo, medicinsku
rehabilitaciju i sl. (do 30% ukupno izgrađene površine na parceli).
Hotelsko-apartmanski objekti su objekti za smeštaj turista, u kojima je moguć i
smeštaj zaposlenih, kao i dodatni prateći sadržaji za kulturu, rekreaciju, sport,
ugostiteljstvo, trgovinu, medicinsku rehabilitaciju i sl. (do 20% ukupno izgrađene
površine na parceli). Objekti mogu biti paviljonskog tipa (glavni objekat sa recepcijom i
paviljoni – depadansi). U depadansima se, po pravilu, pružaju usluge smeštaja, a ostale
usluge u glavnom objektu.
Vile, apartmani i pansioni su objekti koji pružaju usluge smeštaja (sa jednom i
više smeštajnih jedinica), uz mogućnost dodatnih pratećih usluga (hrane, pića i sl.), kao i
objekti za povremeno stanovanje i odmor (kuće za odmor – vikendice). U ovoj nameni se
nalaze i postojeći objekti stalnog stanovanja, a moguća je izgradnja i novih stambenih
objekata za potrebe stanovnika koji imaju prebivalište na području ovog plana.
Vikend naselje čine kuće za odmor – vikendice. Naselje je formirano u početnoj
fazi razvoja Divčibara kao banjsko-turističkog mesta, urbanistički vrlo specifično i
ovim planom prihvaćeno kao nasleđena obaveza, odnosno zatečeno stanje.
Kamp je namenjen za smeštaj na otvorenom prostoru u kojem se privremeno postavlja
i koristi pokretna oprema za kampovanje, sa pratećim parking prostorom za najmanje 25%
jedinica. U okviru kampa je dozvoljena izgradnja upravnog objekta-recepcije, u kome je moguć
smeštaj zaposlenih, i sanitarnog čvora sa tuševima i toaletima. Dozvoljena je izgradnja
pratećih ugostiteljsko-uslužnih sadržaja. Nije dozvoljeno krčenje grupacija šumskog
drveća za potrebe izgradnje.
Ugostiteljsko-uslužni sadržaji su objekti na obodu šumskih zelenih površina,
namenjeni za ugostiteljstvo, prateće usluge u oblasti turizma i druge uslužne delatnosti,
bez smeštajnih kapaciteta.
Sportski kompleksi i objekti U ovu namenu spadaju sportski kompleksi sa
otvorenim terenima i zatvorenim sportskim objektima (balon za tenis, mali fudbal,
teretana, spa centar, bazen i sl.). U okviru sportskih kompleksa, ukoliko to uslovi
dozvoljavaju, mogu se planirati specijalizovane škole (sportske, trenerske), koje koriste
sadržaje sportskog centra, sportski klubovi, sportski servisi i ostave za opremu i
prateći komercijalni sadržaji. Dozvoljena je izgradnja i pratećih smeštajnih kapaciteta.
Moguća je izgradnja zatvorenih sporstkih terena (sportskih hala) nazavisno od
procenta zauzetosti parcele objektima sa pratećim komercijalnim i smeštajnim
kapacitetom.
Sport i rekreacija. U ovu namenu spadaju otvoreni tereni za rekreaciju i sport.
Dozvoljeno je postavljanje pratećeg montažno-demontažnog objekta na parceli, u službi
glavne namene (sanitarni čvorovi, svlačionice, manji kafe), maksimalne spratnosti P i
BRGP 300 m
2
. Postavljanje montažno-demontažnih klizališta dozvoljeno je i na
površinama druge namene, a prema posebnom planu postavljanja privremenih objekata na
javnim površinama.
Duhovni centar je postojeća namena na prostoru na kojem je izgrađena pravoslavna
crkva sa parohijskim domom.
Sve ostale zelene površine u građevinskom području (zelene površine u okviru
neposredne okoline objekata – okućnice, koje se ne smeju ograđivati – i ostale slobodne
zelene površine) mogu da se uređuju prema opštim uslovima i merama koja važe za javne
zelene površine, sa mogućnošću uređenja trim staza, manjih zaklona od drveta, šetnih
staza, otvorenih sportskih sadržaja, klupa, ali ne i ložištima.
Saobraćajna infrastruktura na površinama ostale namene se sastoji od
sledećih objekta:
– stanica za snabdevanje gorivom namenjena snabdevanju gorivom motornih vozila i
uskladištavanju i pretakanju goriva i nalazi se u celini I;
9
– autobuska stanica se nalazi u celini I. Pravila za saobraćajno rešavanje
autobuske stanice data su u poglavlju II.2.1. „Saobraćajne površine i objekti“;
– garaža je objekat sa javnim korišćenjem, koji može biti u privatnom ili javnom
vlasništvu. Na krovu garaže mogu se planirati sportski i ugostiteljski sadržaji
(otvoreni tereni, odnosno bašte), kao i zelenilo. Svi prateći sadržaji mogu biti
zastupljeni do najviše 15% BRGP garaže (u BRGP se ne računaju otvorene krovne
terase); i
– tehnička baza za održavanje puteva (Preduzeće za puteve „Valjevo”A.D.), nalazi se
u celini I.
Letilište i helidrom. Letilište je namenjeno za bezbedno poletanje i sletanje
vazduhoplova koji se koriste za sportske aktivnosti, u šumarstvu, poljoprivredi i sl.
Prema uslovima Preduzeća za aerodromske i druge usluge „Aerodrom“ d.o.o. Valjevo od
12.12.2013. dimenzije letilišta od 600 m x 50 m su neophodne za zadovoljenje trenutnih
potreba. Moguća je izgradnja pomoćnih objekta za letačke službe i klupske prostorije i
hangara. Helidrom je namenjen za bezbedno poletanje i sletanje helikoptera i predstavlja
obavezan sadržaj. Za ovu namenu je, po Zakonu o javnim skijalištima („Sl. glasnik RS“
br. 46/06), obavezno urediti odgovarajuće mesto za poletanje i sletanje helikoptera u
cilju obezbeđenja pružanja hitne pomoći.
Solarna mini elektrana je namenjena za proizvodnju električne energije iz
energije Sunca. Za ovu lokaciju obavezna je izrada urbanističkog projekta na osnovu kojeg
će biti izdati lokacijski uslovi.
III.2. PRAVILA PARCELACIJE I PREPARCELACIJE
Položaj građevinske parcele je utvrđen regulacionom linijom u odnosu na površinu
javne namene i razdelnim granicama parcele prema susednim parcelama. Ovim planom
utvrđuju se regulacione linije, a razdelne granice između građevinskih parcela utvrđuju
se u procesu parcelacije i preparcelacije, u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji.
Prilikom izrade projekata parcelacije i preparcelacije i formiranja
građevinskih parcela, voditi računa o postojećim katastarskim parcelama u najvećoj
mogućoj meri.
III.2.1.Uslovi za formiranje novih građevinskih parcela
Dozvoljava se deoba katastarskih parcela do minimuma utvrđenog ovim planom,
radi korekcija zatečene parcelacije u cilju formiranja građevinskih parcela optimalnih
veličina i oblika za izgradnju objekata u skladu sa rešenjima iz plana, pravilima o
građenju i tehničkim propisima kao i obezbeđenja saobraćajnih i drugih infrastrukturnih
koridora.
Dozvoljava se formiranje nove građevinske parcele spajanjem delova dve ili više
katastarskih parcela pod uslovom da je novoformirana parcela veća od minimuma
utvrđenog ovim planom.
Građevinska parcela ima oblik koji omogućava izgradnju objekta u skladu sa
rešenjima iz plana, pravilima struke i važećim tehničkim propisima. Novoformirane
parcele treba da imaju oblik što bližu pravougaoniku ili trapezu, a odstupanja su moguća
u cilju prilagođavanja terenu ili zatečenoj parcelaciji.
Građevinska parcela mora imati pristup na javnu saobraćajnu površinu.
Površine parcela na zemljištu javne namene definisana su u poglavlju II.2.3.
Minimalna površina građevinske parcele za ostale namene je:
– centralni komercijalno-turistički sadržaji…………………… 8 a
– hoteli i odmarališta……………………………………………………….. 15 a
– hotelsko-apartmanski objekti…………………………………………… 15 a
– vile, apartmani i pansioni…………………………………………………. 8 a
– vikend naselje……………………………………………………………………… 3 a
– kamp……………………………………………………………………………………… 200 a
– ugostiteljsko-uslužni sadržaji………………………………………… 30 a
– sportski kompleksi i objekti …………………………………………….. 40 a
10
– sport i rekreacija………………………………………………………………. 20 a
– duhovni centar……………………………………………………………………. 35 a
– ostale zelene površine……………………………nema ograničenja –
– saobraćajna infrastruktura na površinama ostale namene:
o stanica za snadbevanjem gorivom……………………postojeća, 28 a
o autobuska stanica………………………………………………………… 40 a
o garaža……………………………………………………………………………. 25 a
o tehnička baza za održavanje puteva……………….postojeća, 25 a
– letilište i helidrom……………………………………………………….. 5 ha
– solarna mini elektrana……………………………………………………… 60 a
Dozvoljava se preparcelacija dve katastarske parcele bez obzira na njihovu
površinu, od kojih je bar jedna izgrađena, tako da se novonastalim parcelama ne menja
površina već samo međusobna međa, odnosno oblik parcela.
Izuzetno se dozvoljava formiranje građevinske parcele sa površinom ispod
utvrđenog minimuma, ali ne manje od 3 a, ukoliko je ona nastala parcelacijom postojeće
katastarske parcele za potrebe formiranja javnog zemljišta. Manje parcele je moguće
formirati samo za objekte infrastrukture i u postupku određivanja zemljišta za redovnu
upotrebu objekta.
Dozvoljena je izgradnja na postojećim parcelama namene vile, apartmani i
pansioni, površine manje od 8 a , ali ne manje od 3 a. Postojeće parcele namene površine
manje od 3 a kao i parcele širine manje od 15 m, nisu parcele na kojima je moguća
izgradnja novih objekata.
Maksimalna površina građevinske parcele za ostale namene, nije ograničena.
III.2.2.Uslovi za formiranje građevinske parcele za redovnu upotrebu
objekta
Minimalna parcela za redovnu upotrebu objekta formira se po posebnim pravilima
zavisno od namene zone u kojoj se objekat nalazi, i to:
– za objekte javne namene minimalna parcela za redovnu upotrebu se formira tako da
indeks zauzetosti novoformirane parcele iznosi 50% ili da obuhvata najmanje
2 m od objekta, uz uslov da je obezbeđen diretan pristup na javnu saobraćajnu
površinu;
– za objekte namene hoteli i odmarališta minimalna parcela za redovnu upotrebu
se formira tako da indeks zauzetosti novoformirane parcele iznosi 25%, uz
uslov da se obezbedi direktan pristup na javnu saobraćajnu površinu (postojeću
ili planiranu) ili preko posebne pristupne parcele;
– za objekte namene centralni komercijalno-turistički sadržaji minimalna
parcela za redovnu upotrebu se formira tako da indeks zauzetosti novoformirane
parcele iznosi 30%, uz uslov da se obezbedi direktan pristup na javnu saobraćajnu
površinu (postojeću ili planiranu) ili preko posebne pristupne parcele ili
putem ugovora o službenosti;
– za objekte namene vile, apartmani i pansioni minimalna parcela za redovnu
upotrebu se formira tako da indeks zauzetosti novoformirane parcele iznosi
50% ili da obuhvata najmanje 2 m od objekta, uz uslov da je pristup parceli
obezbeđen na bilo koji način; i
– za objekte koji se nalaze u zoni vikend naselje minimalna parcela za redovnu
upotrebu se formira tako da indeks zauzetosti novoformirane parcele iznosi
50% ili da obuhvata najmanje 2 m od objekta (ukoliko je rastojanje između susednih
objekata manje od 4 m međa se postavlja po sredini tog rastojanja), uz uslov da je
pristup parceli obezbeđen na bilo koji način.
Oblik novoformiranih parcela (za sve namene) mora biti što pravilniji i da
zahvata zemljište tako da je omogućeno i susednim objektima formiranje parcela pod
istim uslovima.
Deo katastarske parcele koji je manja od minimalne građevinske parcele određene
za tu namenu, a koji preostaje prilikom formiranja zemljišta za redovnu upotrebu objekta,
može se, ukoliko nema javnog interesa, pridodati zemljištu za redovnu upotrebu objekta
pod uslovima propisanim zakonom i odlukama lokalne samouprave.
11
Za intervencije na objektima na parcelama koje su formirane u postupku
određivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta primenjuju se pravila iz dela III.7.
Intervencije na postojećim objektima.
III.3. PRAVILA REGULACIJE I POLOŽAJ OBJEKATA NA PARCELI
Regulacija zemljišta u okviru teritorije Plana obezbeđuje zaštitu javnog interesa
i rezervaciju površina za javne namene i u tom smislu regulaciona linija razdvaja
površinu određene javne namene od površina predviđenih za druge javne i ostale namene.
S obzirom da su skoro sve saobraćajnice na nagnutim terenima i njihova trasa
zahteva izradu useka i nasipa, predviđena su proširenja regulacionog pojasa ulica
najviše do 2,5 m obostrano od krajnje ivice trotoara odnosno kolovoza, kad trotoar nije
planiran.
Planom je definisana nivelacija javnih površina: visinske kote na raskrsnicama
ulica su bazni elementi za definisanje nivelacije ostalih tačaka koje se dobijaju
interpolovanjem. Pri izradi glavnih projekata moguća su odstupanja od zadatih niveleta,
ako ta odstupanja ne remete osnovni koncept – nivelacioni plan i ako su uzrokovana
tehničkim i funkcionalnim rešenjem i prilagođavanju ažurnom topografskom planu.
Građevinska linija jeste linija na, iznad i ispod površine zemlje i vode do koje je
dozvoljeno građenje osnovnog gabarita objekta, i može biti podzemna i nadzemna.
Građevinska linija se utvrđuje ovim planom po pravilu u odnosu na regulacionu liniju i
predstavlja krajnju liniju do koje se može vršiti izgradnja objekata.
Nadzemne građevinske linije koje određuju rastojanje od regulacione linije. Na
delovima gde je regulacija pravilna, predviđaju se pretežno na 5 m od regulacije
saobraćajnica tipa S (izuzev S1, gde je rastojanje pretežno 10 m), odnosno na 3 m od
regulacije saobraćajnica tipa KP. Na prostoru sa pretežnom namenom centralnih
komercijalno-turističkih sadržaja gde su predviđeni široki trotoari građevinska linija
je na regulaciji s tim da se prizemlje povlači za najmanje 3 m i čini kolonadu. Za ove
objekte dužina fronta, odnosno neprekinute ulične fasade je ograničena na najviše 25 m,
bez obzira na veličinu građevinske parcele. Ukoliko je moguća izgradnja više objekata na
parceli, rastojanje između njih mora da bude najmanje 5 m.
Podzemna građevinska linija važi samo za izgradnju ispod površine zemlje i
nalazi se:
– na svim parcelama koje zadovoljavaju uslov minimalne površine parcele za
planiranu namenu, na rastojanju od 5 m od svih međa za septičke jame, a 2 m od svih
međa za podzemne etaže objekata;
– na postojećim parcelama čija je površina manja od minimalne planom propisane za
planiranu namenu, na rastojanju od 2 m od svih međa;
– na parcelama koje su formirane u postupku određivanja zemljišta za redovnu
upotrebu objekta, na međi; i
– za podzemne garaže, prema javnoj površini, na regulacionoj liniji.
Minimalno rastojanje objekta od bočne i zadnje granice parcele je 5 m, a za namenu
hoteli i odmarališta 10 m.
12
III.4. INDEKS ZAUZETOSTI
Indeks zauzetosti parcele („Iz”) je odnos gabarita horizontalne projekcije objekta i
ukupne površine građevinske parcele, izražen u%. U indeks zauzetosti parcele ne ulazi
horizontalna projekcija strehe. Podzemna etaža može biti veća od nadzemne ukoliko je u
funkciji garaže ili pomoćnih sadržaja kao što su ostave, tehničke prostorije, kuhinjske
prostorije, spa i sl, ali ne sme da zauzima više od 80% površine parcele.
Indeks zauzetosti za površine javne namene definisan je u poglavlju II.2.3.
Indeks zauzetosti, za ostale namene je:
– centralni komercijalno-turistički sadržaji……………………..30%
– hoteli i odmarališta…………………………………………………………25%
– hotelsko-apartmanski objekti……………………………………………. 20%
– vile, apartmani i pansioni…………………………………………………. 15%
– vikend naselje……………………………………………………………………….20%
– kamp – bruto razvijena površina (u osnovi) najviše 250 m
2
…. –
– ugostiteljsko-uslužni sadržaji………………………………………….. 5%
– sportski kompleksi i objekti:
o smeštajni objekti………………………………………………………10%
o pokriveni sportski tereni………………………………………….5%
– sport i rekreacija……………………………………………………………….. 5%
– duhovni centar……………………………………………………………………..15%
– saobraćajna infrastruktura na površinama ostale namene:
o stanica za snadbevanjem gorivom………………………………..15%
o autobuska stanica…………………………………………………….. –
bruto razvijena površina (u osnovi) najviše 300 m
2
o garaža………………………………………………………………………… 80%
o tehnička baza za održavanje puteva……………………………20%
– letilište i helidrom………………………………………………………… 3%
od toga pod pomoćnim objektima za letačke službe i klupske
prostorije može biti najviše 300 m
2
.
Na parcelama gde je jedan deo predviđen za građenje, a drugi deo je zelenilo, indeks
zauzetosti se računa u odnosu na površinu cele parcele.